コラム

変動金利?固定金利?それとも・・?

こんにちは。

今回のコラムは、住宅ローンの金利にまつわることについて書きたいと思います。


家を建てるとき、購入するときに住宅ローンを利用する比重が大きいと思いますが、
そのときに、固定金利を利用するのか、変動金利を利用するのか、
で迷われる場合も多いと思います。


実際、どっちが得なの?どっちが安心なの?

そんな方に向けて書きたいと思います


そして、金利選択よりももっと重要なことがありますので、
合わせてそれをお伝えしたいと思っています。

よろしければ最後までお付き合いくださいね。


ではまず、他の方がどんな金利タイプを選んでいるか、ちょっと見てみましょう。

「フラット35」の住宅金融支援機構では、
民間の住宅ローン利用者に対して、選んだ金利タイプの調査をしています。


それによると、変動金利タイプを選んだ人の割合は74.1%です。
(2015年1・2月期、「変動型」「固定期間選択型」を合わせたもの)


かなり多くの人が変動金利を選んでいるんですね。
実はどの時期の調査でも、この割合はあまり変わりません。


では利用者の皆さんは、今後の金利の見通しをどう思っているのでしょうか?


同じ調査のなかで、全期間固定金利を選んだ人と変動金利を選んだ人で、
今後1年間の金利見通しを聞いています。


すると、「現状よりも上昇する」と答えた人が
全期間固定型を選んだ人で約4割、
変動型を選んだ人で約2割でした。

「ほとんど変わらない」と答えた人では
全期間固定型を選んだ人で約4割、
変動型を選んだ人で約6割です。


これはわかりやすいですね。


金利の見通しがあまり良くないな、と思う方は全期間固定タイプを選ぶし、
そうでない方は変動金利。

全体としてはあまり変わらないと思っている人が多いので、
変動金利タイプが多いのですね。


さて、では住宅取得資金計画を主とするFPとしてはどう考えるかです。
そこが聞きたいですよね?


よくあるFPの主張としては、
「今後金利が上昇したら危険だ!変動金利なんてもってのほか!」と危機を煽ることです。

それ自体は間違ってはいないんですが、ちょっと冷静に考えてみましょう。


固定期間選択型というのがありますよね。

3年・5年・10年とか、その間は金利が固定で、
固定期間が終わるとその時点の変動金利を選択するか、
また固定期間を選択するかになるものです。


さっきの調査によると、固定期間選択型を選ぶ人は全体の約3割。
そのうちで10年固定を選ぶ人が45%です。


いま書いたように、固定期間選択型はその期間が終わると、
終わった時点の金利が適用されます。

その時点の金利がそこそこ高いと、月払いの負担は大きくなります。


はたして10年後の金利を見通せますか?
そこはちょっとリスクが高くなりますよね。

(これは3年とか5年でも同じですよ)


ですから取扱い銀行の条件にもよりますが、
固定期間選択型を選ぶのはあまり上手くないといえます。


では変動金利だとどうでしょう?


基本的な変動金利の仕組みをみてみます。

まず金利については、年2回の見直しがあります。

それによって返済額の再計算をしますが、
直前の返済額から大きく変わらないように、見直しには一定のルールがあります。


まず5年間は返済額が変わりません。
急な変動があったとしても、返済額そのものが変わらないのでひとまずは安心です。

もうひとつは、それまでの返済額の1.25倍までを返済額の上限とします。


仮に月々の返済額が7万円なら、87,500円が上限になるということです。


これがいわゆる、5年毎見直し、1.25倍ルールです。


これは固定期間選択型にはない仕組みですので、
ひとつリスクを引き下げる効果があります。

その点では安心といえます。


では、仮に金利が急騰して、
さっきの7万円の返済額が、再計算すると10万円になるとします。

でも見直しルールのために、
5年間は7万円のまま変わりません。
5年後で考えても、返済額の上限は87,500円です


ではその差額分はどこにいくのでしょう?


銀行が肩代わりしてくれる?いえいえ、そんなことはありません。
これは次回以降に繰り越されていきます。


繰り越されても、元金も利息も納まりきらなくなってくると、
最終の返済時に一括して支払わなければいけなくなります。


もう定年退職して年金暮らし。もうすぐ住宅ローンも終わる。
さあやっと悠々自適に暮らせる・・

そう思っていた矢先に、数百万円の一括支払い。

そこが、変動金利が恐ろしいとされる所以です。


でもちょっと待ってください。
そういうケースってどんな場合でしょうか?


過去のケースでは、バブル景気のときの金利上昇局面でそういうことがありました。


変動金利の仕組みを知らず、見直しルールのために月々の返済額もさして変わらず・・。
しかし返済明細書をよくみると、払いきれていない利息が溜まっているわけです。


ですが今から借りる方にとっては当時とは時代も違うし、事情も変わってきています。


少し長くなってきたので、次回はその違いについて書きたいと思います。

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